Fundos Imobiliários (FII) – O Que São? Como Funcionam e Quais os Riscos

Pensando em investir seu dinheiro? Leia este post e tenha acesso às principais informações sobre os fundos imobiliários, bem como, seus riscos e vantagens.

O que são os fundos imobiliários? É arrisco? Vale à pena investir em FII?

Tudo deve ser levado em conta quando o assunto é investir dinheiro, por isso, antes de se jogar, veja quais são as vantagens e os riscos de cada tipo de investimento.

Hoje eu vou falar sobre os fundos imobiliários. Já ouviu alguém dizer que aplicar dinheiro em imóveis é seguro e lucrativo?

Isso porque além de garantir uma renda através de aluguel os imóveis ainda podem ser deixados como herança a filhos e netos.

Eis o motivo pelo qual os fundos imobiliários tornou-se, junto com a poupança, uma das mais seguras e utilizadas modalidades de investimento no Brasil.

Por certo, nem tudo são flores no FII, tendo em vista que apesar de ser seguro, sua baixa liquidez consegue prejudica-lo.

Afinal, ninguém consegue vender um imóvel, por mais barato que seja, em pouco tempo – Tão pouco comprar.

No entanto, no ano de 2007 os fundos imobiliários ganharam força com algumas mudanças propostas em lei.

Tal lei passou a permitir uma negociação mais fácil e prática e com menos burocracia.

Se você tem interesse nesse tipo de investimento, veja como ele realmente funciona.

O Que são Fundos Imobiliários?

Fundos imobiliários são basicamente condomínios fechados onde os apartamentos, também conhecidos como, cotas, podem ser adquiridos por qualquer pessoa que deseje investir.

Mesmo sendo o titular das cotas, você não terá direitos legais sobre qualquer imóvel que façam parte do patrimônio pertencente ao funcho.

Sendo assim, as cotas ficarão em seu nome, mas não terá obrigação contratual ou legal.

Outra questão importante é que cada fundo aplica em determinados empreendimentos imobiliários os recursos investidos pelos cotistas.

Ainda é permitido aos fundos imobiliários a aquisição de títulos que tenham relação com o setor, por exemplo:

  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs);
  • Letras de Crédito Imobiliário (LCIs);

De Qual Maneira Funcionam os Fundos Imobiliários?

Se você não tem experiência, mas se interessa em fazer esse tipo de investimento, vamos falar sobre como o mesmo funciona.

A priori, aplicar em fundos imobiliários é algo muito parecido com a compra de ações.

Ambos possuem suas cotas negociadas na bolsa de valores aqui do Brasil, a antiga BM&FBovespa, hoje B3.

Sendo assim, você pode adquirir cotas durante as ofertas públicas ou ainda negociando com investidores.

Todavia as transações podem ser realizadas por meio de plataformas de negociação online que são oferecidas por corretoras de valores, as home brokers.

Sobre a Liquidez do FII

Sem dúvida a liquides seja um dos principais atrativos que os fundos imobiliários oferecem.

Diferente dos imóveis, onde a venda ou compra são demoradas, os fundos são facilmente negociáveis e, por isso, a transação é mais rápida.

A facilidade de negociação aqui é um atrativo importante para quem deseja fazer o resgate dos fundos investidos.

Vantagens dos Fundos Imobiliários

Posso citar como principal vantagem do FII a frequente valorização de cotas.

Por conseguinte, é possível ganhar bastante dinheiro vendendo suas cotas por preços mais altos do que comprou.

Volto a lembrara que tudo funciona da mesma forma que a compra de ações na bolsa de valores.

Ao comprara cota de algum fundo de investimento imobiliário, também existe a vantagem de receber mensalmente os rendimentos como nos alugueis de imóveis.

Nesse caso, são divididos entre os investidores 95% do lucro líquido auferido.

Além disso, aplicar em fundos imobiliários é muito rápido, prático e acessível.

Todas estas questões vêm favorecendo bastante a entrada de pequenos investidores no mercado em questão.

Quais São os Riscos do FII?

Da mesma forma que os fundos investidos em ações, os fundos imobiliários trazem consigo o risco de mercado.

Ou seja, estamos sujeitos a uma série de situações e imprevistos como:

  • Acidentes com imóveis;
  • Crises econômicas que, naturalmente interferem no setor imobiliário de forma negativa;

Estes imprevistos, por sua vez, provocam quedas dos valores de imóveis, a redução da vacância (taxas de ocupação) dos empreendimentos que fazem parte do patrimônio etc.

Por certo, estes problemas igualmente atrapalham a distribuição dos rendimentos no caso de imóvel em construção.

Desta maneira, a única saída do investidor é se desfazer da aplicação vendendo sua cota a outros.

Assim sendo, temos um grande risco, pois você pode não encontrar interessados em seu produto ou ainda ter que vender por valores muito baixos.

Tributação dos Fundos Imobiliários

No caso de cotistas (pessoa física), os rendimentos recebidos são isentos de IR (Imposto de Renda).

A princípio isso ode parecer bem vantajoso, mas tome cuidado, pois para que o benefício fiscal seja válido, são necessárias a s seguintes condições, de acordo com a lei 11.196/05:

Se o fundo de investimento imobiliário possuir, no mínimo, 10% das cotas de fundo;

Se os cotistas beneficiados tiverem menos que 10% de cotas de fundo;

Se as cotas forem negociadas de firma exclusiva em mercado de galpão especializado ou em bolsas de valores;

Vale salientar que a isenção do pagamento do Imposto de Renda só vale para os rendimentos.

Caso haja um ganho de capital nas operações de venda e compra de cotas, é preciso arcar com a alíquota de 20%.

Quanto Custa os Fundos Imobiliários?

Do mesmo modo que os demais fundos de investimento que estão disponíveis no mercado, os investimentos em fundos imobiliários trazem uma série de custos embutidos.

Sendo assim, antes de fazer seu investimento, descubra quais são e quanto eles custam.

O principal custo aqui é a taxa de administração que faz a remuneração de toda a equipe que está por trás da estrutura de distribuição e gestão de fundo.

O valor da taxa de administração costuma variar de acordo com o gestor e com o fundo.

Outro custo é a taxa de performance e é cobrada quando o desempenho dos fundos é maior que o benchmark.

Trata-se de uma remuneração extra para equipe de gestão quando alcançam bons resultados.

Por fim, temos a taxa de colocação, uma comissão pelas cotas de fundos imobiliários que são comercializadas.

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